PROCESO DE COMPRA
1. Compra
De acuerdo con el Derecho Civil español, la perfección de un contrato de compra se produce cuando el vendedor y el comprador llegan a un acuerdo sobre el precio y la propiedad. Su consentimiento puede expresarse en cualquier forma, oral o escrita. A partir de este momento el contrato es válido y totalmente efectivo entre las partes. La principal obligación del vendedor es entregar la propiedad y la del comprador está pagando el precio acordado.
Sin embargo, la propiedad no se transfiere al comprador hasta que se le entregue físicamente firmando un título de propiedad.
Es común que las personas primero firmen un contrato privado con el constructor o vendedor y después conceden una escritura de propiedad.
2. Verificaciones
Obtenemos información esencial referida a:
- Trabajos de construcción o Licencias de Ayuntamiento: se verifica que el constructor cumpla con todos los requisitos legales y administrativos impuestos por las autoridades españolas.
- Registro de la Propiedad: buscamos para obtener información actualizada sobre las propiedades: quién es el propietario legal, cargos o gravámenes que pueden estar pendientes. Alcanzamos este objetivo con la "Nota Informativa Simple".
- Facturas pendientes: en caso de Casas de segunda mano verificamos que no hay facturas o deudas pendientes con respecto a los Contratos de Servicios (agua, electricidad, teléfono, gas, etc.), Deudas de Dueños Comunitarios (presentando en la fecha de firma un certificado actualizado de la Asociación de Propietarios), los impuestos vinculados a la propiedad (IBI o el impuesto del Consejo de Propiedad).
3. Título público
Es conveniente que un título de propiedad se concede ante un notario con el fin de obtener certeza y seguridad para las partes sobre la compra en sí. El documento público da fe y por lo tanto es prueba de diferentes aspectos del contrato: la fecha de firma, la apariencia de ambas partes, y los acuerdos alcanzados entre ellos. Esta forma pública también se requiere para inscribir o registrar los títulos de propiedad en el Registro de la Propiedad.
En la fecha de firma asistimos con el cliente a la Notaría, donde la documentación legal relacionada con la compra es verificada y verificada en orden, traduciendo y explicando todo el procedimiento y la documentación al cliente de manera clara y comprensiva. Le recordamos que un * Poder a nuestro favor puede prepararse para firmar las Escrituras en nombre del cliente. Además, estas opciones son las mejores cuando el cliente no podrá asistir a la fecha de firma por razones personales o fuera de su control.
La Escritura de Título de Compra da información sobre los siguientes asuntos:
- Identificación de las partes que figuran en esta ley. El Notario comprueba la identidad de ambas partes mediante sus documentos personales (D.N.I, Pasaportes).
- Descripción en detalle de la propiedad: información sobre su ubicación, extensión (m2), límites, disposición de la misma y otras circunstancias notables que permiten a cualquiera identificar y diferenciar esta propiedad de otras sin ningún tipo de duda.
- Estado de los bienes inmuebles: propiedad, cargos, gravámenes como hipotecas, etc, que puedan existir al firmar las Escrituras.
- Acuerdos y estipulaciones: las partes manifiestan su intención de vender y adquirir la propiedad, respectivamente, y establecen los acuerdos en virtud de los cuales se cumple la transacción, tales como el precio, forma de pago, plazo de entrega de la propiedad, etc.
- Impuestos aplicados a la transacción: estos varían dependiendo de la transacción.
Una vez firmados los Títulos de Título, se conserva el original en la Notaría en un Libro de Protocolo (un Notario numerado que contiene todos los actos y contratos en los que el Notario ha intervenido) y le da al Comprador una Segunda Copia legalizada para efectos de impuestos y Inscripción del Registro de la Propiedad.
Posteriormente, ambas partes tienen derecho a obtener de la Notaría copias de las Escrituras (Copia Simple), si es necesario por cualquier razón.
4. Registro de la propiedad
Esta es la última etapa, pero la más importante para garantizar una adquisición segura y bien protegida de la propiedad para el comprador: el registro de las escrituras en el Registro de la Propiedad.
El Registrador revisa todo el contenido del documento presentado para comprobar su total satisfacción con los requisitos legales españoles, su concordancia con el resto de la información publicada por el Registro de la Propiedad y su inscripción en el Libro de Registro de Inscripción en caso positivo. Una vez inscritos en el Registro de la Propiedad, los derechos del comprador están bien protegidos contra cualquier demanda que otros titulares pudieran intentar. El Registro de la Propiedad es una Oficina Estatal que da publicidad a todo el mundo de la propiedad en cualquier momento de España, permitiendo a los ciudadanos obtener información precisa y por lo tanto reducir las posibilidades de ser víctimas de fraude. El contenido del Registro de la Propiedad está bajo protección de la Corte.
PUNTOS FISCALES
1. Cuestiones Fiscales.
Cualquier compra está sujeta a pagar uno de estos dos impuestos: (1) V.A.T o Impuesto sobre el Valor Añadido, aplicable a los edificios nuevos o (2) I.T.P o Impuesto de Transferencia en los casos de casas pre-propiedad. En ambos casos la tasa a pagar en la Comunidad Valenciana es actualmente un porcentaje del 10% aplicado sobre el precio de compra declarado (tenga en cuenta que este porcentaje puede variar de una región a otra y las regulaciones vigentes en el momento de la compra).
Además, se aplica otro impuesto, pero sólo para los nuevos edificios llamados AJD o Actos Judiciales Documentados o Impuesto de Domicilio, para la emisión de Documentos Públicos que en la Comunidad Valenciana es actualmente un porcentaje del 1,5% del valor declarado en la Títulos de propiedad
2. Impuestos anuales derivados de la propiedad española.
Una vez que usted tiene la compra de una propiedad española debe ser consciente de los impuestos anuales a pagar derivados de su condición de propietario de propiedad español. Esto cambiará dependiendo de su situación fiscal en España (residentes o no residentes).
Como Propietarios No Residentes, anualmente usted estará obligado a pagar dos impuestos principales:
1. Impuesto IBI o Tasa Local: es un impuesto local anual establecido por el Ayuntamiento de la localidad de la propiedad, tomando un porcentaje de una tasa (mínimo 0,4 - máximo 1,3%) y aplicándolo al valor tasable de la propiedad (valor asignado a todas las propiedades por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria). El "valor tasable" o el valor fiscal estimado es generalmente más bajo que el precio que aparece en la Escritura de Título.
* Período voluntario para la mayoría de los pagos de impuestos locales (Impuesto al Ayuntamiento, Impuesto a la Recolección de Basura y Impuesto a la Carretera): este período puede cambiar teniendo en cuenta el área del Ayuntamiento donde se encuentra la propiedad. En Torrevieja y la Costa de Orihuela el período de pago comienza en
julio y termina a principios de octubre de cada año. Después de la fecha límite se recargará y se aplicarán sanciones en caso de retraso en el pago.
2. Impuesto sobre la renta no percibido por los no residentes: en términos generales se trata de un impuesto anual que debe pagar al Taxano español por los propietarios de segundas viviendas situadas en territorio español. Una vez al año debe ser elaborado y pagado mediante la presentación de un formulario de impuestos antes de que el fiscal que su abogado o consejero fiscal se encargará de su parte, dándole información completa y aclaraciones a su debido tiempo.
La tasa impositiva para este año fiscal es del 19% para los ciudadanos europeos y del 24% para los demás países. Esta tasa se aplica al valor fiscal calculado y obtenido para su propiedad aplicando las normas fiscales establecidas en cada momento por la Dirección General de Hacienda.
* Nota: se debe obtener un número N.I.E o numero fiscal para extranjeros para poder rellenar y enviar sus declaraciones fiscales. Se prepara en la estación de policía y se tarda hasta un mes para recogerlo.
